Mientras que extranjeros pueden poseer propiedad por honorarios de la característica simple al interior de México, incluyendo sitios valiosos en la meca turística tales como Guadalajara y Cuernavaca y la capital de México misma, se prohíben técnicamente de adquirir títulos de propiedad en ciertas áreas conocidas como la “Zona Prohibida supuesta a lo largo de las costas y de las fronteras de la nación”.

Esta área restricta, cuál fue establecida bajo constitución mexicana, y e extiende a 100 kilómetros (62 millas aprox.) mar adentro y a lo largo de las costas. Esto significa que virtualmente todo la Baja California está incluida dentro de la “zona prohibida”.

1. Fideicomiso Bancario
2. La Corporación Mexicana
3. Alquiler de Predio Mexicano
4. Concesión de zona federal

El fideicomiso bancario fue creado por el Presidente Echeverría en 1971 para promover el turismo e inversiones de retiro a lo largo de las costas populares, el cuál autorizó el programa del fideicomiso mexicano por 30 años. Éste es el método más seguro para adquirir propiedades inmobiliarias en Baja California. Su Fideicomiso Bancario se debe establecer en un banco mexicano autorizado en su departamento de fideicomisos.

En 1989 el Presidente Salinas por mandato asignó que el fideicomiso de 30 años sea extendido por 30 años adicionales. Entonces, el 27 de Diciembre de 1993, el Presidente Salinas amplió los fideicomisos a partir del arreglo de 30+30 años al nuevo período de 50+50 años. Estos fideicomisos bancarios son perpetuamente renovables.

La propiedad que usted sostenga por medio de un Fideicomiso Bancario es suya para mejorar, construir, vender, vivir en su estado, etc. Usted gozará de todos los mismos derechos que usted tiene en su propiedades inmobiliarias en E.U. por pleno dominio por medio del fideicomiso bancario.

Hay varias subdivisiones en el área que fueron fijadas como un Fideicomiso Bancario Maestro (o Principal) por la parte de compañías desarrolladoras años atrás. Dos de esas subdivisiones eran San Antonio Del Mar y Las Gaviotas. Ambos son originarios del fideicomiso de 30 años. Están en los sus años restantes del fideicomiso pasado y pronto las Asociaciones de Propietarios de Casas asistirán en obtener su primer período de la renovación de sus fideicomisos, el cuál estará bajo nueva ley de fideicomisos de 50 años.

Cuando usted decida vender su hogar, en toda la probabilidad, otra persona extranjera estará comprando sus derechas del fideicomiso. Su comprador tendrá los documentos requeridos de usted para solicitar al banco sobre la venta y el nombre al que será cambiado que incluyendo a sus nuevos beneficiarios. Su corredor de bienes raíces deberá asistir a realizar este cambio después de haber cerrado la venta.

Si usted vende sus derechos de fideicomiso a una persona de nacionalidad mexicana, ésta tendrá la opción para tomar el título bajo su nombre en el fideicomiso o para quitar la característica del fideicomiso y apropiarse del título en calidad de “Escritura” (forma nacional mexicana de propiedad). En ocasiones el ciudadano mexicano optará por pagar las tarifas anuales del fideicomiso y permanecer dentro del fideicomiso maestro, especialmente, si su siguiente comprador más probable sería otro extranjero. Una vez que él quite la característica del fideicomiso maestro, es más costoso para que la propiedad sea colocada en un nuevo régimen de fideicomiso para el comprador.
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En los últimos años, esta forma ha llegado a ser popular, especialmente con los abogados americanos. Con esta figura, usted crea una corporación mexicana, la cuál se puede poseer 100% por los extranjeros (usted y su esposo, por ejemplo) y entonces la corporación mexicana lo poseerá 100%, en una escritura de honorario simple, sin la necesidad de un fideicomiso bancario.
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Los clientes casi a diario preguntan, “¿ Puedo conseguir un alquiler de predio por 99 años?” Un alquiler de predio por más de 10 años no es legal y nunca no ha estado. El arreglo de 10 + 10 + 10 años, tampoco.

Si usted entra en un acuerdo 10 + 10 + 10 con un terrateniente mexicano y al final de los primeros 10 años el terrateniente decide no reconocer que tiene un acuerdo con usted por otros 10 años de arrendamiento, puede no hacerlo. Usted no tiene ningún recurso, porque usted entró en ese acuerdo que fue diseñado para evadir la ley mexicana, actuar de éste modo no le da ninguna personalidad jurídica para utilizar el sistema judicial mexicano.

Si usted arrienda la tierra, el arriendo debe ser de 9 años y 11 meses a permanecer dentro de las leyes de arrendamiento de tierra. Es posible y perfectamente legal para que el dueño de un predio mexicano le conceda un nuevo arriendo 9 años y 11 meses al final de su primer período de 9 años y 11 meses y así sucesivamente.

Sugerimos solamente un arreglo de arrendamiento de tierra si:

• Usted limita su inversión del segundo hogar a una cantidad total más pequeña de la compra total, en lugar de un fideicomiso bancario.
• Solamente si usted puede obtener un arrendamiento de 9 años y 11 meses.

Solamente asegúrese que la inversión total que usted está dispuesto a pagar por la estructura en el predio en arrendamiento, es una cantidad usted puede promediar sobre períodos de 10 años y esta podría estar dispuesto a desligarse del mismo al final de su primer período del arrendamiento de 9 años 11 meses. Ése podría no ser el caso, pero sepa que podría ser el caso dado que el valor de las propiedades en ésta área tiende a elevarse a un ritmo acelerado, especialmente en las parcelas grandes.
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Las rentas del arrendamiento de terrenos en promedio oscilan desde $150.00 a los $600.00 dólares m. a. por mes. La mayoría de los arriendos tienen un “costo de vivienda” de ajuste al término del arriendo para el siguiente período de arrendamiento. Generalmente hay una tarifa del 10% cuando usted vende su estructura que vaya al terrateniente y su comprador tendrá probablemente un aumento nominal en el alquiler también. Generalmente un aumento del 10%.
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Nadie, incluyendo ciudadanos mexicanos puede poseer propiedades en la Zona Federal, la cuál aplica solamente a la propiedad frente al mar a 20 metros (cerca de 66 pies) de la línea que marca la marea alta. Esta zona es propiedad del gobierno federal mexicano bajo la Ley Marítima de Territorio en Zona Federal. Es posible para que los extranjeros y mexicanos obtengan el uso del territorio de la playa por medo de un honorario (cuota) razonable bajo concesión otorgado por el gobierno federal. Esta concesión otorga uso temporal y, en la opción del gobierno, estas concesiones se pueden renovar por períodos de tiempo específicos.

Estos honorarios dependen mucho del uso de esa porción del propiedad, por ejemplo, si usted cultiva un huerto y ajardina esa parte de la propiedad, no podría haber honorario. Si usted tiene una cubierta, la piscina o el patio en la zona federal el honorario podía ser $50.00 dólares por mes. Si todo su hogar está en la zona federal, el honorario será apropiadamente más alto.

No recomendamos personalmente una situación del 100% de su hogar en la zona federal. Si usted tiene incluso 20% de su hogar bajo un fideicomiso bancario y el balance restante en la zona federal con una concesión, entonces está cubierto. Estas concesiones le dan el derecho de gozar de la propiedad y que nadie pueda venir construir nada frente a usted.
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